Договор социального найма можно заключить в отношении:
- жилых помещений в общежитии, исключенных из специализированного жилищного фонда;
- жилых помещений муниципального жилищного фонда, исключенных из специализированного жилищного фонда (бывшего служебного жилья);
- жилых помещений муниципального жилищного фонда социального использования, ранее предоставленных на основании ордера на жилое помещение и до настоящего времени не приватизированных гражданами.
Требования, предъявляемые к предмету договора социального найма:
- помещение должно быть жилым;
- помещение должно быть изолированным в виде жилого дома, квартиры, части жилого дома или части квартиры;
- помещение должно быть свободным как фактически (не занятым другим нанимателем, временными жильцами и иными лицами), так и юридически (никому не должно принадлежать право пользования этим жилым помещением).
Не могут быть предметом договора социального найма:
- нежилые помещения;
- неизолированные помещения, в том числе «койко-места»;
- помещения вспомогательного характера (коридоры, кладовые, ванны и прочие);
- общее имущество в многоквартирном доме.
Действующий Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает изменение договора социального найма по требованию нанимателя или члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора социального найма в квартире, чтобы предотвратить образование жилья коммунального заселения.
При этом в соответствии со статьей 82 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.